Comprar um imóvel de alto padrão é uma decisão de patrimônio — e a parte que mais gera dúvida não é o apartamento, é a papelada. Depois de 10 anos fechando negócios na orla catarinense, montei este guia completo do caminho da documentação: o que checar antes de assinar, como funciona a escritura, o registro, o ITBI e os emolumentos de cartório — e quanto reservar além do preço do imóvel. Sem juridiquês.
Antes de assinar: as certidões que protegem você
A regra de ouro do alto padrão: due diligence antes da assinatura. As principais certidões a pedir:
- Matrícula atualizada do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis) — a "certidão de identidade" do bem: mostra quem é o dono, metragem e se há penhora, hipoteca ou usufruto;
- Certidões do vendedor — negativas de débitos, ações cíveis, trabalhistas e fiscais, para afastar risco de fraude contra credores;
- Certidão negativa de débitos do imóvel — IPTU e condomínio quitados;
- Na planta/lançamento: registro da incorporação (memorial de incorporação registrado) e a saúde da incorporadora.
É aqui que um bom corretor e um advogado imobiliário economizam seu dinheiro: um problema descoberto antes da escritura é um problema que não é seu.
A escritura: onde a compra vira oficial
A escritura pública de compra e venda é feita no Cartório de Notas (Tabelionato) e formaliza o acordo entre as partes. Dois caminhos:
- Compra à vista: escritura pública de compra e venda, assinada por comprador e vendedor (ou por procuração);
- Compra financiada: em regra usa-se o instrumento particular com força de escritura pública emitido pelo banco/instituição — dispensa a escritura em cartório de notas, mas ainda precisa ser registrado.
⚠️ Atenção de ouro: escritura não é registro. Assinar a escritura ainda não te torna dono — falta o passo seguinte.
ITBI: o imposto da transferência
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e precisa ser pago para registrar a compra. A base de cálculo é, em regra, o valor da transação ou o valor venal de referência — o que for maior.
- Balneário Camboriú: alíquota padrão de 3%; há 2% na primeira transmissão de unidade autônoma decorrente de incorporação, desde que a guia seja emitida em até 90 dias (regras e reduções pontuais mudam por lei municipal — confirme a vigente);
- Regra geral no litoral de SC: costuma ficar entre 2% e 3%, dependendo do município (Itapema, Porto Belo e Itajaí têm suas próprias tabelas).
Registro: só é dono quem registra
O ditado do direito imobiliário brasileiro é literal: "quem não registra não é dono". Com a escritura (ou o contrato do banco) e o ITBI pago, você leva tudo ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI) da comarca do imóvel. O registro averba a transferência na matrícula — e é esse ato que transfere a propriedade juridicamente. Antes dele, você tem um direito contratual; depois dele, você é o proprietário perante o mundo.
Emolumentos: os custos de cartório
Emolumentos são as taxas dos cartórios (notas e registro), fixadas por tabela oficial do Tribunal de Justiça de SC e proporcionais ao valor do imóvel — quanto mais caro o bem, maior o emolumento, em faixas. Envolvem a lavratura da escritura (tabelionato de notas) e o registro (RGI), mais taxas acessórias (ex.: Funrejus/selos). Não é percentual único: é uma tabela por faixa de valor — o cartório informa o valor exato para o seu caso.
Quanto reservar além do preço do imóvel
| Custo | Referência típica | Para quem vai |
|---|---|---|
| ITBI | ~2% a 3% do valor | Prefeitura do município |
| Escritura + Registro (emolumentos) | ~1% a 1,5% (por tabela, decai em % nos valores altos) | Cartórios (notas + RGI) |
| Assessoria jurídica (opcional, recomendado no alto padrão) | a combinar | Advogado imobiliário |
Regra prática que uso com meus clientes: reserve de 3% a 5% do valor do imóvel para o custo total de aquisição (documentação), além do preço. Em tickets muito altos, o percentual de emolumentos tende a ser menor, porque a tabela é regressiva nas faixas superiores.
Comprando de fora do Brasil (estrangeiro ou à distância)
Para imóveis urbanos, o estrangeiro tem os mesmos direitos do brasileiro. O caminho é o mesmo acima, com dois acréscimos: CPF (obrigatório, sai em poucos dias com passaporte) e, se você não vier assinar, uma procuração para um representante de confiança. Detalhei o passo a passo internacional aqui: guia do comprador estrangeiro.
Checklist rápido
- ☐ Matrícula atualizada + certidões do imóvel e do vendedor;
- ☐ Contrato/proposta revisado (idealmente por advogado);
- ☐ ITBI emitido e pago;
- ☐ Escritura pública (ou instrumento do banco) assinada;
- ☐ Registro no Cartório de Registro de Imóveis — o passo que te torna dono;
- ☐ Guarde tudo: matrícula com o registro é o seu documento definitivo.
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