Todo comprador presupuesta el precio de la propiedad. Pocos presupuestan los dos impuestos que aparecen justo después: uno al comprar, otro al dejarlo como herencia. Uno es municipal, el otro es estadual — y confundir los dos ya le costó una economía mal planificada a más de un cliente.
Por qué esta cuenta agarra a la gente desprevenida
Comparemos las dos escenas siguientes — el mismo momento de firmar, dos corredores distintos:
- Corredor que no lo domina: el cliente pregunta "¿y los impuestos?". Respuesta: "es solo un porcentaje chico." El cliente descubre en el registro que necesita otro cheque de decenas de miles de reales que no había previsto.
- Corredor que lo domina: misma pregunta. Respuesta: "el impuesto de transferencia acá es X%, calculado sobre el valor real de la transacción — y la municipalidad no puede decidir ese valor sola, eso está garantizado por el Superior Tribunal de Justicia de Brasil. Y si algún día esto se vuelve una herencia, el impuesto sucesorio de Santa Catarina es progresivo, entre 1% y 7%." El cliente llega al registro sin ninguna sorpresa.
ITBI: el impuesto de la compra (municipal)
El ITBI (Impuesto de Transmisión de Bienes Inmuebles) lo cobra la municipalidad cada vez que una propiedad cambia de dueño por venta — lo paga el comprador, y el pago es requisito para registrar la escritura. Cada municipio define su propia alícuota:
| Ciudad | Alícuota general | Financiado por SFH (sistema de financiamiento habitacional) |
|---|---|---|
| Balneário Camboriú | 3% sobre el valor de mercado | 1% |
| Itapema | 1,5% (hasta el 31/12/2026, sube a 2% en 2027) | 1% |
| Porto Belo | 2% sobre el valor de mercado | — |
Un detalle de Porto Belo que vale la pena saber: el municipio no permite divisibilidad de título — es decir, cada transmisión genera un cobro de ITBI separado, incluso en operaciones fraccionadas.
La trampa del "valor de referencia" de la municipalidad
Acá está la información que más protege el bolsillo del comprador: el Superior Tribunal de Justicia de Brasil (STJ, Tema 1113) definió que la base de cálculo del ITBI es el valor real de la transacción — no un "valor de referencia" que la municipalidad fija unilateralmente, ni tampoco el valor del impuesto predial (IPTU). El valor declarado por el comprador tiene presunción de buena fe; la municipalidad solo puede cuestionarlo abriendo su propio proceso administrativo, con prueba de que el valor está muy por debajo del mercado. En otras palabras: si la municipalidad intenta cobrar ITBI sobre un valor de referencia más alto que el precio real pagado, eso se puede impugnar.
ITCMD: el impuesto de herencia y donación (estadual)
El ITCMD (Impuesto de Transmisión Causa Mortis y Donación) no tiene nada que ver con compraventa — se aplica cuando una propiedad pasa de mano por herencia o donación, y quien define la alícuota es el estado, no el municipio. En Santa Catarina, desde la Ley 19.053/2024, el impuesto es progresivo para cónyuges y parientes en línea directa (padres, hijos, abuelos, nietos):
| Franja de valor | Alícuota |
|---|---|
| Hasta R$ 20.000 | 1% |
| De R$ 20.000 a R$ 50.000 | 3% |
| De R$ 50.000 a R$ 150.000 | 5% |
| Por encima de R$ 150.000 | 7% |
Para parientes colaterales o personas sin parentesco, la alícuota es fija en 8%, sin progresión.
Ejemplo — el cálculo en una herencia de alto nivel
Una propiedad de R$3.000.000 heredada por un hijo (línea directa), calculada franja por franja:
| Franja | Cálculo |
|---|---|
| Hasta R$ 20.000 | 1% × R$ 20.000 = R$ 200 |
| R$ 20.000 a R$ 50.000 | 3% × R$ 30.000 = R$ 900 |
| R$ 50.000 a R$ 150.000 | 5% × R$ 100.000 = R$ 5.000 |
| Por encima de R$ 150.000 | 7% × R$ 2.850.000 = R$ 199.500 |
| Total | R$ 205.600 (≈ 6,85% efectivo) |
Fijate que, como la mayor parte del valor cae en la franja de arriba, la alícuota efectiva final queda bien cerca del 7% — las franjas menores casi no pesan cuando el bien vale millones.
Un detalle de planificación que vale la pena mencionar
La donación en vida con reserva de usufructo reduce a la mitad la base de cálculo del ITCMD, porque el donante mantiene el derecho de uso de la propiedad mientras vive — es una de las herramientas más usadas en planificación sucesoria. Esto no es asesoramiento legal (eso es tema de abogado y contador), pero es el tipo de información que le muestra al cliente que entendés el tema más allá de la venta en sí.
En la práctica: qué preguntar antes de cerrar
- ¿Cuál es el ITBI de esta ciudad, y sobre qué valor se está calculando? Confirmá que no es un valor de referencia inflado por la municipalidad.
- ¿El financiamiento es por el sistema SFH? La alícuota suele bajar a 1% en ese caso.
- ¿Esta propiedad entra en alguna planificación sucesoria? Vale la pena hablarlo con un abogado antes, no después.
La diferencia que esto hace en la carrera de un corredor
El ITBI y el ITCMD no venden la propiedad — pero saber explicar los dos, con los números reales de esa ciudad, es el tipo de detalle que hace que el cliente sienta que está tratando con alguien que ve toda la transacción, no solo la comisión. Y eso es lo que se convierte en una recomendación al amigo que también va a heredar, comprar o vender.
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